当2025年收官钟声敲响，深圳全年市场在百万级供应与分化型需求的碰撞中，交出了一份充满反差感的年度答卷。
第一太平戴维斯数据显示，这一年，深圳甲级写字楼迎来百万量级供应扩容，净吸纳量创下四年新高却仍难掩31.4%的高空置率；零售物业在品牌谨慎扩张中实现空置率微降，标杆项目与次核心商圈呈现“冰火两重天”；住宅市场整体成交收缩，豪宅购置需求却逆势增长，成交均价筑底企稳。
供应与需求的博弈、高端与中端的分化、短期压力与长期潜力的交织，共同勾勒出深圳房地产市场在转型期的复杂图景。
第一太平戴维斯向《华夏时报》记者表示，2025年深圳楼市呈现“总量波动、结构优化”的核心特征，而2026年APEC会议落地与“十五五”政策红利的持续释放，将推动市场在分化中重构新的平衡，各类物业的发展机遇与挑战，成为解读这座湾区核心城市经济活力的关键窗口。
甲写供应创近年新高
2025年，深圳甲级写字楼市场供应集中释放，新增体量之大为近年罕见，城市核心区商业载体正面临一场“去化压力测试”。
据第一太平戴维斯数据，2025年全年甲级写字楼市场时隔三年再迎集中供应，21个新项目入市带来118.2万平方米新增面积，年末总存量同比扩张9.4%至1284.3万平方米。与此同时，科技类企业的升级搬迁与扩张需求成为市场核心支撑，叠加银行、券商、电商及物流供应链企业的积极租赁活动，全市年度净吸纳量累计录得66.4万平方米，为2021年后的又一新高，较近五年均值高出16.9%。
然而，高吸纳量并未完全扭转市场的基本面。尽管部分存量物业改作酒店在一定程度上分流了空置压力，但31.4%的年末空置率仍处于高位，同比微升0.8个百分点。
除此之外，企业对办公租金的预算控制日趋严格，业主为锁定租户不得不积极让渡租金优惠，这直接导致租金指数环比下降1.9%、同比下降10.6%，平均租金降至每平方米每月132.6元。市场的结构性矛盾依然突出，新增供应的集中释放与需求的选择性流入，使得写字楼市场的复苏之路充满不确定性。
对于2026年的市场走向，第一太平戴维斯指出，整体供应规模仍将保持可观，供应面积或再破百万平方米，年末总存量预计升至接近1400万平方米水平，同比扩张8.0%。
但利好因素同样值得期待，2026年深圳将接棒APEC会议，成为中国APEC第三城，会议聚焦的亚太自由贸易区、数字经济、人工智能等合作方向，将为科技类、高端/高技术制造业企业发展带来新机遇，其办公需求料将延续积极增长态势，为写字楼市场需求端提供支撑。
甲级写字楼市场的供需博弈尚未落幕，零售物业市场的结构性分化已悄然加剧。
零售物业市场在2025年呈现出鲜明的“冰火两重天”格局。一方面，标杆及优质项目成为品牌布局的核心目的地，区域首店密集落地，品牌渗透度持续提升；另一方面，次核心商圈部分项目却面临招商压力，净吸纳量录得负值，市场分化态势愈发明显。
从全年供应量来看，去年是自2018年来的供应峰值，6个新项目入市带来82.5万平方米供应，年末总存量升至818.8万平方米，同比扩容11.2%。
品牌开店整体保持谨慎，2025年，深圳新品牌、新店高度集中于头部项目，专业户外、潮流设计等品类的区域首店纷纷落户深圳湾万象城、万象天地等标杆项目，不仅丰富了市场的品牌组合，也吸引了更多消费流量。
而次核心商圈项目由于缺乏核心竞争力，在新增供应的冲击下招商难度加大，部分项目不得不面临租户流失的困境。
租金走势同样反映了市场的分化。优质项目凭借稳定的客流与品牌吸引力，租金稳中有升；而个别存量项目受竞品项目冲击，不得不下调租金以维持租户稳定，这使得各子市场租金走势出现明显差异。
不过从整体来看，深圳全市租金指数环比微升0.6%、同比持平，年末平均租金达每平方米每月520.5元，市场在分化中保持了整体的稳定性。
豪宅购置需求逆势增长
一年波动起伏，深圳楼市在2025既有退潮，也有潮头。
第一太平戴维斯数据显示，全年深圳一手住宅供应面积同比下降11.0%至350.0万平方米，成交面积同比下滑24.2%至378.5万平方米，整体购房情绪趋于理性保守。
然而，与刚需市场的平淡形成强烈反差的是，多个高端豪宅项目集中入市并录得优异去化，成为拉动市场的核心力量。
限购政策优化与豪宅需求释放的双重作用下，全市成交均价筑底企稳，同比跌幅收窄7.3个百分点，年末定格在每平方米54765元。
一边是豪宅市场的火热抢筹，一边是刚需项目的去化承压，这种结构性分化不仅重塑了深圳楼市的供需格局，更折射出市场对核心资产的偏好与购房需求的深度重构。
2025年深圳豪宅市场的逆势崛起，核心驱动力来自核心区域高端项目的密集入市与产品力的精准升级。
这一年，深圳湾、福田中心、香蜜湖等城市核心板块集中推出多个高端住宅项目，这些项目凭借不可复制的区位优势，占据一线海景、湖景或城市核心景观资源，搭配大户型设计、智能化家居系统、物业服务及私属休闲配套，形成与普通住宅的鲜明区隔，精准匹配高净值人群的居住与资产配置需求。
深耕深圳楼市十余年的资深房产经纪人向本报记者指出，2025年入市的豪宅项目均录得优异去化表现，部分项目开盘当天去化率超80%，甚至出现“一房难求”的热销场景，其热度与刚需项目的平淡形成强烈对比，凸显出高净值人群对优质居住资源的刚性需求。
豪宅市场的热销并非偶然，而是政策、市场与人群需求多重因素共振的结果。政策层面，2025年限购政策的进一步优化，为合理的改善型与豪宅购置需求松绑，部分此前受限于购房资格的人群得以释放置业需求，为豪宅市场注入直接购买力。
市场层面，在整体经济环境下，不动产的核心资产属性愈发凸显，而核心区域的豪宅项目凭借稀缺性、抗风险能力与保值增值潜力，成为高净值人群资产配置的优选，这一需求在2025年得到集中释放。
此外，深圳作为粤港澳大湾区核心城市，持续吸引全国范围内的高端人才与财富人群，这部分群体的置业需求为豪宅市场提供了稳定支撑。数据层面，尽管全市一手住宅成交面积同比大幅下降，但豪宅项目的成交占比显著提升，成为拉动成交均价筑底企稳的关键力量。
与豪宅市场的热闹形成鲜明反差的是，深圳刚需与刚改市场的表现相对平淡，部分项目面临显著的去化压力。
2025年，深圳刚需住宅供应主要集中在光明、坪山、龙华等非核心区域，这些项目虽然价格相对亲民，但在区位配套、交通便利性与发展潜力等方面与核心区域存在差距，难以满足刚需群体对生活品质与资产增值的双重期待。
受整体购房情绪趋于理性、居民收入预期变化等因素影响，刚需群体的置业决策更为谨慎，观望情绪浓厚，进一步加剧了项目去化难度。
为加速去化，部分刚需项目采取优惠促销、首付分期等方式吸引购房者，但效果参差不齐。从市场反馈来看，2025年深圳非核心区域部分刚需项目的去化周期显著拉长，部分项目去化周期超18个月，远高于市场平均水平。
此外，刚需市场的产品同质化现象较为突出，部分项目缺乏创新亮点，在激烈的市场竞争中难以形成差异化优势，进一步制约了去化效率。
2025年深圳住宅市场的结构性分化，在价格走势上体现得尤为明显。核心区域的豪宅项目凭借强劲的需求支撑，价格保持稳定甚至出现小幅上行；而非核心区域的刚需项目则面临一定的价格下行压力，部分项目为加速去化不得不适度让利。
第一太平戴维斯指出，2025年深圳一手住宅成交均价能够筑底企稳，核心得益于豪宅项目的成交拉动，若剔除豪宅成交因素，刚需住宅的价格仍面临一定的调整压力。
楼市“冷热之间”深刻反映出深圳楼市已彻底告别普涨时代，进入分化发展阶段，项目的区位稀缺性、产品力与配套完善度成为决定其市场表现与价格走势的核心因素。
整体来看，2025年深圳住宅市场的结构性分化是市场发展到一定阶段的必然结果。豪宅市场凭借核心资源禀赋与精准的需求匹配，在整体调整期实现逆势突围；而刚需市场则受供应区位、产品竞争力与购房情绪等多重因素影响，面临去化与价格的双重压力。
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